Lebenslanges Wohnrecht

Ein notariell vereinbartes lebenslanges Wohnrecht bleibt auch bei einem Verkauf des Hauses durch die Kinder bestehen. Voraussetzung ist, dass die Wohnung, für die das Wohnrecht gilt, in einem notariell bestätigten Übergabevertrag ins Grundbuch eingetragen ist.

Strittig war in der Vergangenheit oft, ob die Eltern das Wohnrecht auch bei einem Umzug in ein Pflegeheim behalten. Dazu fällte der Bundesgerichtshof 2007 ein Urteil, das besagt, dass, auch wenn das Wohnrecht nicht ausgeübt werden kann, der Rechtsanspruch nicht automatisch erlischt. Im Falle einer medizinisch notwendigen, dauerhaften Pflegeheimunterbringung „kann die ergänzende Vertragsauslegung einen Geldanspruch des Berechtigten begründen“ (AZ: V ZR 163/06). Es empfiehlt sich also dringend, den Fall der Pflegeheimunterbringung und die Übernahme der damit verbundenen Kosten durch die Hauserben ausdrücklich im Übergabevertrag zu regeln.

Nießbrauchsrecht für den bisherigen Eigentümer

Das Nießbrauchsrecht ist eine weitere mögliche Regelung, die die Übertragung eines Hauses (oder auch sonstiger Vermögenswerte) in „vorweggenommener Erbfolge“ regelt. Die Eltern übertragen den Kindern in diesem Fall das Eigentum, behalten sich aber zu Lebzeiten den Nießbrauch vor.

• Eltern dürfen weiter bewohnen oder vermieten,
• die Immobilie gehört per Grundbucheintrag den Kindern,
• bei einem Verkauf wird der Nießbrauch nicht gelöscht,
• der Nießbrauch gilt lebenslang.

Nießbrauch ist steuerlich für den Alteigentümer interessant, denn er wirkt sich steuermindernd auf den Wert der Immobilie aus. Übertragen Eltern zum Beispiel ein Mietshaus mit Grundstück an die Kinder, regelt der Nießbrauch, dass Mieteinkünfte lebenslang den Eltern zufließen, obwohl der Erbe bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Die Eltern können weiterhin alle Aufwendungen für die Immobilie steuermindernd geltend machen. Der Erbe kann noch keine steuerlichen Vorteile aus dem Besitz ziehen.

An die neuen Eigentümer, die Kinder, können aber bestimmte langfristig zu wertende Kosten weiter gegeben werden (Sanierungsmaßnahmen an Dach, Heizung, Haustechnik).

Weiterführende Literatur